Розпродаж Української землі: оптом чи вроздріб?

Мораторій на продаж землі – комуністичний пережиток чи елемент захисту прав селян? Українську землю масово скуплять іноземці чи її ціна виросте до європейського рівня? Ексклюзивний матеріал Факти ICTV.

Уже 15 років поспіль питання мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення залишається одним з найбільш дискусійних в Україні.

У жовтні 2016-го Верховна Рада увосьме продовжила дію заборони до 1 січня 2018-го.

Проте цілком можливо, що мораторій протримався востаннє.

Існують вимоги Меморандуму, який Україна підписала з МВФ, один з пунктів якого – відкриття ринку землі.

Сюди ж варто додати і зареєстрований у Верховній Раді законопроект 5535 Про обіг земель сільськогосподарського призначення депутатів із Блоку Петра Порошенка щодо скасування мораторію на продаж. Прем’єр-міністр Володимир Гройсман заявляв, що відкриття ринку землі можливе тільки після широкого обговорення питання серед громадськості.

Зняття заборони на продаж землі розділило українців. Прихильники і противники мораторію протягом 15 років створювали всілякі міфи, щоб заплутати українців. І слід визнати, їм це вдалося. На цю тему зараз ведеться багато спекуляцій і популізму.

Факти ICTV, озброївшись аргументами експертів-економістів, пропонують читачам раціонально підійти до розгляду цього питання.

Ми з’ясували основні аргументи сторін; проаналізували наслідки скасування заборони для власників, агробізнесу та економіки України; порівняли міжнародний досвід відкриття ринку землі.

Факти ICTV також пояснюють, чи слід українцям вже із завтрашнього дня оббивати пороги державних органів, щоб отримати, закріплені у Конституції, права на земельні ресурси до початку ймовірної приватизації.

Експерти:

• Михайло Кухар, економіст IMF Group Ukraine, радник Держгеокадастру з питань земельної реформи.

• Максим Зінченко, економіст, засновник маркетингової компанії Geo-M.

Мовою статистики

• Поточний стан: безстроковий мораторій;
• Площа землі сільгосппризначення: 42 млн га;
• Площа чорноземів: 28 млн га (одна з найбільших у світі);
• Щорічно в Україні обробляється: 32 млн га землі. Для порівняння, у Польщі – 14 млн га, Німеччині – 12 млн га, Румунії – 9 млн га.
• Прогнозована вартість гектару землі в Україні: $1100. Вартість у Польщі – $8000.
• В Україні 14 агрохолдингів сукупно орендують 3,32 млн га землі (10%).

Історична довідка

В ході земельної реформи, проведеної після здобуття Україною незалежності, держава передала 29 млн га колишньої колгоспної землі в приватну власність 7 млн селян.

Розміри земельних паїв варіюються: від півгектара на заході України до декількох десятків гектарів на сході та півдні.

У 2002-му було введено заборону на продаж землі. Цей захід вважався тимчасовим, однак термін мораторію кількаразово продовжували. В умовах мораторію залишається опція здачі землі в оренду.

Чому тема мораторію важлива для кожного

Факти ICTV нагадують: згідно з Конституцією та Земельним Кодексом (Стаття 21) кожен громадянин України має право на отримання безкоштовної земельної ділянки із фондів державної та комунальної власності для ведення власного сільського господарства – до 2 гектарів землі.

• Куди звертатись, щоб отримати цю землю?
• Хто її роздаватиме?
• В якому регіоні вам її нададуть?
• Які бюрократичні процедури потрібно буде пройти?
• Яка ймовірність отримати гарантовану Конституцією земельну ділянку?

Покроковий алгоритм та відповіді на ці та інші запитання – далі у статті.

Ціна української землі

У контексті можливого скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель особливої актуальності набирає питання “а що буде з їхньою ціною?”

Думка експертів розділилася:

• одні вважають, що буде повний обвал вартості землі, внаслідок чого іноземці скуплять її за копійки;
• інші ж малюють райдужні перспективи зростання її вартості до європейського рівня.

В умовах відсутності ринку, вартість землі обраховується за наступною формулою:

Ціна землі = Рентний дохід (абсолютний + диференційований)/Реальна відсоткова ставка

Абсолютний рентний дохід – це сума, яку отримує власник землі незалежно від її врожайності і розташування.

Диференційований рентний дохід – додаткова сума, що сплачується за унікальність ґрунтів (чорноземи) та вигідне розташування (близькість до ринків збуту).

Реальна процентна ставка – номінальна процентна ставка, скоригована на рівень інфляції (в українському законодавстві визначена на рівні 3,3% річних).

Аргументи “За” скасування мораторію

Михайло Кухар зазначає: в Україні – одна з найнижчих цін на землю в Європі. Однак після відкриття ринку, ціна на землю зростатиме.

Такі висновки економіст робить на основі аналізу динаміки цін після зняття заборони у пост-соціалістичних країнах Центрально-Східної Європи, архітектура ринку яких схожа на українську.

Результати показують, що у всіх країнах простежувалось зростання цін (дані в євро):

	Польща	Румунія	Болгарія	Литва
Стартова	1310	1000	1150	390
1-й рік	1464	972	1202	406
2-й рік	2051	1408	1595	536
3-й рік	2388	1500	1519	734
4-й рік	3210	1727	1420	831
5-й рік	3668	1891	2092	1075
6-й рік	4083	2182	2820	971
7-й рік	4333	3000	2930	1138
8-й рік	4833	3182	3832	1605
9-й рік	6150	3364	4558	1608

Джерело: IMF Group Ukraine

Екстраполюючи результати дослідження на Україну, динаміка зміни цін після скасування мораторію виглядає так:

Джерело: IMF Group Ukraine

Михайло Кухар підкреслює: заборона на продаж землі – це комуністичний пережиток, що стримує розвиток української економіки:

– Тільки вільний ринок землі дозволить встановити справедливі ринкові ціни на землю в Україні. Нікого із землевласників не змусять продати свої паї, у них й надалі залишатиметься опція здачі землі в оренду. Однак ринок, внаслідок балансу попиту і пропозиції, відреагує зростанням ставок.

Експерт зазначає: ті страшилки, якими нас лякають, що, мовляв, приїдуть іноземці і скуплять землю за безцінь, – не підтвердились у країнах Центрально-Східної Європи. У Болгарії, наприклад, була спроба скупки землі росіянами, проте все закінчилось для них невтішно – через 2,5 роки росіяни перепродали землю навіть дешевше за ціну купівлі.

Михайло Кухар наголошує: страх, що українську землю скуплять іноземці, а вона бур’янами поросте, – ірраціональний, адже кожен власник (байдуже, китаєць, араб чи західноукраїнський магнат) оптимізовуватиме виробництво.

Аргументи “проти”

Економіст Максим Зінченко натомість вважає, що, враховуючи економічні реалії, час для зняття мораторію обрано не підходящий. Наразі вигідніше продавати готову продукцію, аніж сам засіб виробництва. Не слід забувати, що ціна на землю формується під впливом економічних показників розвитку держави:

– Земля – це надзвичайно цінний актив, актив вичерпний та невідновлювальний, це засіб виробництва, продавши який, не зможемо більше його повернути назад. Нормалізується ситуація на Донбасі, присвоять Україні новий кредитний рейтинг, припиниться девальвація гривні, збільшиться ВВП, завершаться успішно початі реформи, тоді і можна думати про продаж землі. В протилежному випадку – олігархи й іноземці її скуплять просто за безцінь.

Максим Зінченко підкреслює: ключове питання тут – для кого вигідне зняття мораторію саме зараз – в умовах таких низьких цін на землю. Для чиновників, чи для селян? Адже, скажімо, в 2014-му гектар української землі коштував дорожче – $1389.

Таким чином, враховуючи катастрофічно низький рівень життя українських пенсіонерів в селах, зовсім не складно буде переконати їх продати свої земельні ділянки не за ринковими цінами. З пенсією по 1000 грн, коли не вистачає коштів на лікарства і оплату ЖКГ, вони швидко продадуть і за $300, як це сталось у Литві.

Економіст також проводить паралелі з приватизацією 1990-х. Тоді українські підприємства і заводи приватизували за безцінь певна група осіб, яка й утворила нинішній клас олігархів. Цілком ймовірно, що аналогічна ситуація повториться і з ринком землі, адже ціни на землю навмисно довели до мінімальних.

Тому Максим Зінченко підкреслює:

– У сучасних умовах, я не бачу передумов для зняття мораторію зараз, не нашкодивши при цьому національним інтересам. В Україні спочатку повинні бути створені умови для прозорої приватизації землі, і тільки потім можна говорити про зняття заборони.

Наслідки для землевласників

Аргументи “За”

Михайло Кухар вказує: мораторій містить суттєві недоліки для власників сільськогосподарських земель:

• Земельні ділянки не можна продати, купити чи обміняти.
• Порушує право власності нащадків на успадковану землю. Ні продати, ні заставити, ні отримати кредит за неї спадкоємець не може. Єдина опція – здати в оренду.

Щоб захистити права землевласників, експерт вважає за доцільне прописати в закон наступні запобіжники:

• Електронний земельний аукціон (за прикладом eBay).

У 2015-му році Держгеокадастр провів низку пілотних проектів електронних аукціонів в Одесі та Вінниці щодо оренди земель сільськогосподарського призначення за ринковими принципами. Виключивши корупційну складову, недобросовісних орендарів (рейдерів) і дозволивши брати участь в аукціоні усім охочим, ми побачили зростання ціни оренди.

• Встановити нормативно-грошову оцінку, нижче якої продаж землі на аукціоні буде заборонений.
• Прописати обмеження розмірів землі (наприклад, 500 га) для купівлі фізичними особами.
• Врегулювати питання дарування та спадку земельної ділянки.
• Поетапне відкриття ринку землі.

Спочатку правом на купівлю землі наділяються виключно фізичні особи, резиденти України. Оцінивши перші результати реформи, поступово скасовуватимуться деякі заборони, зокрема, через кілька років право на купівлю землі отримають юридичні особи.

Стосовно загрози монополізації землі великими агрохолдингами, Михайло Кухар зазначає:

– Консолідація земель відбувається уже сьогодні. Це – ринковий закон. Якщо у фермера на його двох гектарах землі ведеться хороше виробництво, то він і за потрійну ціну не продасть її латифундисту. Соцопитування засвідчують, що далеко не всі селяни захочуть продати землю, погодяться відсотків 10-20%.

Говорити про те, що у селян скуплять землю за копійки, а то і за пляшку – не зовсім відповідає реальній ситуації, – стверджує економіст.

Як показує досвід, з кожним роком селяни ведуть все більш жорсткі торги із агрохолдингами щодо умов та вартості оренди землі.

Наразі середня ціна оренди коливається від 3 до 24% від нормативно-грошової оцінки землі у $1100.

Не бачить експерт нічого поганого й у тому, що спершу землю куплять у селян, а згодом її перепродадуть за вищими цінами:

– Спекулянти – це нормальна і необхідна інфраструктурна річ в будь-якій ринковій економіці… Вони купують у мене ризик, адже ціна може як впасти, так і вирости. Зрозуміло, що купуючи ризик, вони можуть отримати й вигоду.

Економіст також проводить паралель з ринком нерухомості в Україні 1990-х. Тоді ціни на квартиру в Києві були низькими. Наприклад, за $2 тис. можна було придбати 3-кімнатну квартиру на Хрещатику:

– Якби ми, з огляду на те, що ціни дуже низькі, встановили мораторій на продаж квартир – вони б і досі коштували $1000. Тільки ринок визначає ціну. А те, що говорять деякі українські політики, мовляв, нехай ціна спочатку виросте до $10 тис. за гектар, і тільки тоді ми відкриємо ринок землі – це нонсенс! Так її ціна ніколи не зросте. Ми ось уже чекаємо 25 років, а результату й досі немає.

Аргументи “проти”

Максим Зінченко вказує: поєднання трьох факторів – низької вартості землі, низького рівня життя селян та їхньої низької освіченості – створює ідеальні умови для масової купівлі землі за безцінь.

В Україні більшість власників земельних ділянок – люди похилого віку. Молодь покидає села в пошуках роботи. Тому основне питання в контексті дискусій щодо зняття мораторію – хто отримає від цього користь, підкреслює економіст:

– Я чудово розумію, чому українські чиновники хочуть відмінити мораторій: непрозорість процедур створює для них можливості “нагріти руки”. Я просто не розумію, як у нинішніх українських реаліях – корупції, бюрократії, відсутності належного правового захисту – скасовувати мораторій на землю. Її ж просто куплять у селян за копійки, а потім перепродадуть китайцям у кілька разів дорожче. Прекрасний бізнес! А ось народ залишиться ні з чим.

Експерт підкреслює: схема продажу землі досить проста –

• посередники купують у селян їхні земельні паї, припустимо, у найкращому варіанті за $500-$1000.
• згодом об’єднують і оформляють землю для перепродажу іноземцям уже за світовими цінами, тобто щонайменше у 7 разів дорожче.

Водночас багато що залежатиме і від здатності посередника домовитись із головою сільської ради, який проведе відповідну “виховну роботу” серед селян.

Таким чином, вигоду від зняття мораторію отримають посередники, а не власники землі.

Експерт також критично оцінює дієвість усіх “запобіжників”законопроекту:

• Найважливіше для лобістів – ухвалити закон, відкрити цей “ящик Пандори”, а далі всі встановлені обмеження можна буде легко обійти, знайшовши прогалини в законодавстві та вносячи численні правки.
• Процедурно як проходитимуть електронні торги – не вказано.
• Необхідно в законі прописати умови використання землі після продажу (якщо земля сільгосппризначення, то вона не повинна використовуватись під будівництво котеджів).
• Проблема монополії: згідно із законопроектом 5535 юридичні особи (агрохолдинги) у 2020 році отримують право стати учасником ринку. Серед обмежень – можуть купити землі не більше 33% відповідного району або території об’єднаної громади. Таким чином, це тільки додасть роботи Антимонопольним органам України, адже 3 агрохолдинги можуть просто розділити між собою землі районів.
• Допуск до ринку іноземців: якщо юридичні особи отримують право купувати землю в 2020-му, то приховати кінцевого бенефіціара-іноземця, не складно. Тому норма закону про заборону чи пізнє відкриття ринку землі для іноземців – це тільки окозамилювання.

Наслідки для української економіки

Аргументи “За”

Михайло Кухар стверджує: закритість ринку землі стримує розвиток аграрного бізнесу та залучення інвестицій в Україну.

Досвід східноєвропейських сусідів засвідчує, що лібералізація ринку землі сприяла відновленню економіки, зростанню ВВП та приборкання інфляції.

Автори законопроекту 5535 Про обіг земель сільськогосподарського призначення вказують, що ціна мораторію для економіки України – $3,3 млрд щорічно.

Переваги від скасування мораторію отримає й вітчизняний агробізнес:

• Врожайність у країнах Центрально-Східної Європи після відкриття ринку землі зросла на 9%.
• Відміна мораторію дозволить агробізнесу розширити горизонт планування: якщо сьогодні бізнес будує плани тільки на строк дії договору оренди, то в майбутньому – зможе вкладати гроші в довгострокові, але більш прибуткові проекти.

Аргументи “проти”

На жаль, український пенсіонер, використовуючи термінологію російського ліберального економіста Єгора Гайдара, просто не вписався в умови ринкової економіки.

Тому зароблені на приватизації гроші не принесуть економічної користі державі, – підкреслює Максим Зінченко:

– Отримані гроші за продаж землі – просто швидко проїдять або витратять на імпортні товари. Ефект від вливань в українську економіку кількох мільярдів доларів – буде короткостроковим. І він не співставний з довгостроковою втратою такого дорогого активу як земля. Тому українцям слід думати не про $2-3 тис., які можна легко отримати, продавши землю. Думати потрібно стратегічно – в масштабах країни.

На українську землю поклали око китайці та араби. Зростання населення вимагає від урядів держав вирішити продовольчу проблему.

Проте продаж землі іноземцям не віщує нічого хорошого для української економіки, – вважає Максим Зінченко. Це загрожує тому, що українці житимуть на чужій землі:

– Працюватимуть на полях китайські працівники, використовуючи китайську техніку, удобрюючи землю китайськими пестицидами, продукцію також вивозитимуть в Китай як і саму землю. Не здивуюсь, якщо під виглядом землі для сільського господарства продаватимуть ліси або родовища корисних копалин. Призначення землі – це всього лише запис у базі даних.

Економіст наголошує: все, що потрібно зараз Україні – це прозорі правила довгострокової оренди землі на 10/20/40 років. Для чого надавати агрохолдингам й іноземцям право власності на землю?

Агрохолдингам, підкреслює експерт, потрібна стабільність. Залученню інвестицій в агробізнес країни заважають, перш за все, війна і корупція.

Міжнародний досвід

Аргументи “За”

Михайло Кухар зазначає: у світі залишилось тільки 5 країн, в яких діє мораторій на продаж землі – Північна Корея, Венесуела, Куба, Конго, Україна… 

Держави Центрально-Східної Європи відкрили свої ринки землі ще 15-20 років тому й отримали бажаний результат – зростання цін на землю, інвестиції, підвищення ефективності сільського господарства.

Про це мало говорять в Україні, але Росія відкрила свій ринок землі ще 5 років тому, – вказує економіст. І як показують результати, китайці її масово не скупили. Тому що земля – це, перш за все, засіб виробництва.

Відкрила ринок землі і Білорусь у минулому році. Щоправда, білоруські законодавці прописали ускладнені процедури для приватизації державних земель. Попит – помірний, масова скупка землі не спостерігається, хоча нерезидентам (іноземцям) заборон щодо купівлі білоруської землі не встановлювали.

Аргументи “проти”

За відсутності адекватних цін і прозорих процедур продажу, скасування мораторію ймовірно спричинить агроколоніалізм України за африканським чи латиноамериканським зразком, – переконаний економіст Максим Зінченко.

Експерт наводить приклад Аргентини. Ця південноамериканська держава під тиском МВФ також скасувала мораторій на продаж землі, внаслідок чого землю скупили міжнародні корпорації за копійки. При цьому знизилось виробництво продовольства всередині країни через передачу орних земель іноземцям.

Інтенсивні способи землеробства нових господарів за принципом “не моє – не шкода” завдали величезних збитків екології, зіпсувавши ґрунт, забруднивши його хімікатами.

Крім того, населення, спокусившись на легкі та швидкі гроші, просто віддало свої паї корпораціям за безцінь, позбавившись одного з основних засобів для виживання.

Аналогічна ситуація може повторитись і в нашій державі, – стверджує економіст. І її наслідки недооцінювати не слід:

– Скасування мораторію – це загроза національній безпеці України. Приватизація землі, портів і енергетичного сектору – це питання стратегічної важливості. Якщо їх продати – потрапимо у зовнішньополітичну залежність, потім це використають проти нас. Ні одна держава світу ще не стала заможною завдяки сільському господарству. Для прикладу, доля АПК у ВВП США і Франції – близько 2%.

Говорячи про польський досвід скасування мораторію та його ефект на економіку країни, Максим Зінченко зазначає:

– Не потрібно забувати про ті іноземні інвестиції, які були надані Варшаві: їм списали десятки мільярдів доларів боргів, поляки отримали значну фінансову допомогу. Крім того, було створено відповідне правове поле та й корупції у таких масштабах як у нас в Польщі не було. Таким чином, у Польщі спочатку створили умови для відкриття ринку землі, і тільки потім – скасували мораторій.

На думку Максима Зінченка, ставити сусідню Білорусь у приклад Україні – не варто. Державу очолює “останній диктатор Європи”  – патріот своєї країни і хороший менеджер. Економічна і політична ситуації в Білорусі також суттєво відрізняються від українських реалій.

Алгоритм отримання законних 2 га землі

На початку матеріалу ми вказували, що Конституція України гарантує право кожному громадянину безкоштовно отримати(приватизувати) земельну ділянку сільгосппризначення розміром у 2 гектари.

Зазначимо, що процедура приватизації землі – не з простих.

Додамо, що не гарантується отримання землі за місцем проживання, тобто, умовно кажучи, кияни можуть отримати землю, скажімо, в Луганській чи Херсонській області.

Процедура:

Етап 1: подаю заявку до органу місцевого самоуправління (міська рада), що хочу отримати землю сільгосппризначення, яке гарантує мені Конституція. Вказую бажане місцезнаходження та розміри земельної ділянки.

Щоб перевірити, чи земля, яка мене цікавить, “вільна” – надсилаю запит до департаменту містобудування та архітектури і додаю до нього роздрукований знімок з GoogleMaps. Згодом отримую відповідь.

Етап 2: міська рада реєструє мою заяву та направляє до спеціалізованих органів для вивчення.

Етап 3: чекаю висновків (за законом не більше 1 місяця) про виділення землі та умов її використання від:

1. Земельної комісії.
2. Комісії з питань містобудування та архітектури.
3. Органу охорони культурної спадщини.
4. Органу захисту навколишнього середовища.
5. Санітарно-епідеміологічної служби.

Етап 4: Отримую кінцеву відповідь про задоволення чи відмову мого клопотання. У позитивному випадку, укладаю договір із землевпорядкувальною організацією про розробку проекту відведення земельної ділянки.

Етап 5: Проект відведення земельної ділянки подаю до Комісії з питань землеустрою. За законом, у неї є 3 тижні для надання кінцевого висновку – погоджувати чи відмовити в реалізації проекту.

Етап 6: Подаю затверджений проект для реєстрації у Державний земельний кадастр. Вартість – 1-3 тис. грн.

Етап 7: звертаюсь до земельного кадастру для отримання Витягу. Необхідно подати наступні документи:

• заяву встановленої форми;
• документ про сплату послуг за надання Витягу.

Зазначимо, що Витяг видається протягом 10 робочих днів після подачі заяви. Реєстрація та отримання Витягу є платними послугами.

Етап 8: звертаюсь до місцевого органу Укрдержреєстру для реєстрації (від 5 до 14 робочих днів) своєї земельної ділянки. Водночас готую наступні документи:

• Витяг із Державного земельного кадастру;
• Заяву про реєстрацію права власності на земельну ділянку;
• Копію й оригінал паспорта;
• Копію й оригінал ідентифікаційного коду;
• Сплачую (120 грн) за видачу виписки із Державного реєстру прав;
• Сплачую державне мито (119 грн.)

Після отримання в Укрдержреєстрі спеціального свідоцтва (можуть відмовити в наданні, якщо є недоліки в документації і відправити на доопрацювання), вас можна привітати з тим, що ви – повноправний власник земельної ділянки.

Як бачимо, процедура складна, вимагає значних часових ресурсів і міцних нервів, враховуючи особливості української бюрократичної структури.

Треба також пам’ятати про:

• У випадку приватизації землі одним із подружжя, інший – втрачає право на отримання безкоштовної земельної ділянки. Проте приватизована земля – сумісна власність.
• Земельну ділянку розміром більше 2 гектарів – у власність ви не отримаєте. Але менше – цілком.
• Земельні ресурси – обмежені, невідновлювальні і бувають різної якості. Наприклад, вам можуть виділити ділянку із родючим чорноземом або десь на гірському схилі чи в солончаках.

Економіст Максим Зінченко зазначає: хоча де-юре, норма про можливість приватизувати 2 га землі існує, проте, де-факто, вона не виконується:

– Надто вже багато бюрократичних перешкод з’являється на шляху отримання земельної ділянки. У кращому разі вам виділять непридатну для обробітку землю. Ставати в чергу за 2 гектарами землі – агрохолдинги не будуть. Їм потрібен ефект масштабу, їх цікавлять землі площею мінінум у 100 гектарів. Тим не менш, спробувати отримати своє варто. Можливо, вам вдасться отримати законні гектари, а при нагоді – зможете їх продати.

Підсумовуючи, питання скасування мораторію на продаж землі – багатогранне. У кожної зі сторін є власні переконливі аргументи.

Одне можна сказати напевне, в історії з мораторієм вплетені інтереси багатьох гравців. Таким чином, дане питання ще довго залишатиметься на порядку денному української політики.

Іван Стахурський

ФАКТИ
02.02.2017